2015年深圳房價漲幅達40%以上，超過京滬居全國之首。高房價已經(jīng)引發(fā)人們對深圳城市競爭力的擔(dān)憂，創(chuàng)新人才是否會被高房價嚇退？為此，深圳市住房保障規(guī)劃提出，“十三五”計劃供應(yīng)35萬套保障房，比“十二五”翻了3倍多，有望超過商品房供應(yīng)量。深圳市住建局副局長洪海靈告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房價。

2015年房價一路高歌猛進的深圳，開出了一劑平抑房價的藥方——大規(guī)模供應(yīng)保障房。

根據(jù)深圳住建局近日的消息，深圳住房保障規(guī)劃已公開征求社會各界意見。該規(guī)劃征求意見稿提到，“十三五”期間，深圳計劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬套，供應(yīng)保障性住房35萬套。

這一規(guī)劃超出了市場預(yù)期。按照“十二五”期間深圳每年供應(yīng)五六萬套商品房的情況來看，未來五年內(nèi)，深圳的保障房供應(yīng)有望超過商品房。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒稱，這將創(chuàng)下全國紀錄。

一個值得注意的背景是，1月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，深圳新房價格同比漲幅為46.8%，在全國堪稱“一枝獨秀”。多位市場分析人士指出，部分區(qū)域的漲幅更在70%以上。

調(diào)節(jié)過快上漲的房價，保持深圳的城市競爭力，成為了保障房的一大歷史使命。深圳市住建局副局長洪海靈告訴記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房價。

但有分析指出，短期影響或許并不明顯；長期來看，在有限的土地資源供應(yīng)下，保障房的放量或使商品房愈發(fā)稀缺，價格進一步上漲。這一規(guī)劃的背后，或?qū)⑹巧钲谧》拷Y(jié)構(gòu)的長期調(diào)整。

保障房供應(yīng)量翻三倍

王鋒不久前曾撰文指出，“十三五”期間深圳將有效供應(yīng)包括人才安居住房、人才公寓在內(nèi)的各類保障性住房約20萬套，這一規(guī)模將比“十二五”有效供應(yīng)總量翻一番。

但根據(jù)規(guī)劃意見稿，有效供應(yīng)量遠遠超出了王鋒的預(yù)想，達到了35萬套，比“十二五”期間11萬套的供應(yīng)量翻了3倍有余。“十一五”期間，這一數(shù)據(jù)僅為1.1萬套。

這也意味著，未來五年內(nèi)深圳每年的保障性住房供應(yīng)需達到7萬套，而過去5年，深圳新建商品住房每年供應(yīng)能力僅為五六萬套。

在多位深圳房地產(chǎn)中介機構(gòu)研究人士看來，對照過去的數(shù)字，這幾乎是一項“不可能完成的任務(wù)”。

緊缺的土地資源是一大阻礙因素。規(guī)劃方案指出，“十三五”期間保障房總共用地5.5平方公里，其中新增用地1.5平方公里，存量用地4平方公里。

根據(jù)深圳土地利用總體規(guī)劃，到2020年規(guī)劃期末新增建設(shè)用地規(guī)模僅為8平方公里，包括住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地等。

深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，未來5年，深圳每年僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)。據(jù)此測算，新增住宅用地90%以上將提供給保障性住房。

根據(jù)深圳住建局公布的“十二五”保障房完成情況，新增安排24萬套，完成數(shù)為24.62萬套；但計劃竣工21萬套，實際僅完成10.2萬套。所以，“十三五”期間35萬套的供應(yīng)目標(biāo)中，包含了上一個周期的13萬套續(xù)建項目。

“在當(dāng)前深圳住房形勢嚴峻的情形下，這一規(guī)劃的制定是基于客觀需要。”王鋒稱，剩下的新增部分并非完全不可能實現(xiàn)。就算靠新增土地不夠，深圳仍有多種盤活存量土地的方式，包括清退閑置土地、征收違法建筑、利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地等等。