深圳樓市交易慘淡 “買不起”一族轉(zhuǎn)追小產(chǎn)權(quán)房

　　王玉鳳

　　近日，深圳一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)公開對外出售的消息引起了外界的關(guān)注。

　　深圳是全國唯一一個(gè)沒有農(nóng)村的城市，但是城中村密集。在這些密密麻麻的城中村里，聚集了大量的小產(chǎn)權(quán)房。公開數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房約占全市住房總套數(shù)的一半，深圳也由此成為全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

　　《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，上半年深圳樓市價(jià)格迅猛上漲、交易火爆之后，不少購房者轉(zhuǎn)向價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房市場。到了七八月份，雖然正規(guī)商品房的交易量下滑，但是小產(chǎn)權(quán)房市場受到的影響不大。

　　監(jiān)管難題

　　小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人銷售的商品住房。在我國，小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法建筑。但全國通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。深圳在經(jīng)過農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城市戶口，深圳不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，不過這一說法早就廣泛應(yīng)用于市場。

　　1992年和2004年，深圳分別經(jīng)歷了兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)業(yè)戶口人員轉(zhuǎn)為城市居民。因此深圳官方認(rèn)為，該市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產(chǎn)權(quán)房，但小產(chǎn)權(quán)房這一說法早已約定俗成。

　　小產(chǎn)權(quán)房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。

　　上述小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)百世瓏庭是村委統(tǒng)建的小區(qū)，位于光明新區(qū)公明街道上村長春北路與公明河交匯處。只要在該小區(qū)購買一套小產(chǎn)權(quán)房，即可獲得30分的入學(xué)積分，與正規(guī)商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推動下，該小區(qū)600余套房迅速被搶購一空，而那些剛達(dá)到入學(xué)積分標(biāo)準(zhǔn)的外來務(wù)工者子女的入學(xué)名額被刷下。外界質(zhì)疑該小區(qū)搭上了教育政策的便車。

　　光明新區(qū)公共事業(yè)局教育科相關(guān)負(fù)責(zé)人對當(dāng)?shù)孛襟w表示，該區(qū)外來人口急劇膨脹，商品房供應(yīng)量不足，成熟商品房小區(qū)更屈指可數(shù)，且多數(shù)務(wù)工人員無力購買，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”、統(tǒng)建樓等房產(chǎn)市場很大，相應(yīng)積分入學(xué)政策是出于區(qū)域自身實(shí)際的內(nèi)部考量。

　　近年來，深圳一直在查處小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售行為。深圳市規(guī)土委也曾多次表示，購買小產(chǎn)權(quán)房難以獲得小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)，甚至拆遷時(shí)不能獲得賠償。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對本報(bào)記者表示，深圳對小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管力度正在加大，但是從實(shí)際情況來看，還有執(zhí)行不到位的情況。一些偏遠(yuǎn)區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商通過多種渠道繞過政府的監(jiān)管和打壓，同時(shí)由于小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量龐大，政府監(jiān)管起來有難度。

　　小產(chǎn)權(quán)房漲幅高達(dá)“三成”

　　本報(bào)記者走訪中，部分地產(chǎn)中介表示，公司已經(jīng)規(guī)定暫時(shí)不代理小產(chǎn)權(quán)房交易。小產(chǎn)權(quán)房更多是通過廣告單或是混跡于各個(gè)QQ群和論壇來發(fā)布信息。

　　在寶安區(qū)西鄉(xiāng)農(nóng)批市場附近密密麻麻的小產(chǎn)權(quán)房中，四棟整齊一致的統(tǒng)建樓格外引人注意。走進(jìn)去發(fā)現(xiàn)，不同于老舊的小產(chǎn)權(quán)房，該統(tǒng)建樓有一個(gè)花園，不過面積很小，大概能停十幾輛小汽車。

　　現(xiàn)場銷售人員張先生介紹，該小區(qū)一共700多套，均價(jià)1.2萬元/平方米。2010年開賣，2011年賣完，但是其中70套租給了一家航空公司做宿舍，今年下半年合同到期后簡單裝修了一下往外出售。開賣20多天，頗受市場追捧。

　　他出示的記錄本上，下面劃了黃色粗線的戶型表示已經(jīng)出售，粗略估算大概有30多套已經(jīng)賣出。正在賣的戶型主要分成兩種：38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是買來投資的，2房則是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。開始賣的時(shí)候房價(jià)不過6000元，現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍。”

　　上半年當(dāng)?shù)貥鞘薪灰谆鸨‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格水漲船高。西鄉(xiāng)農(nóng)批市場附近的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格去年年底是9000元左右，今年差不多漲了三成，張建林說是這幾年以來漲幅最大的一次。本報(bào)記者在周邊走訪下來發(fā)現(xiàn)，附近的商品房單價(jià)已經(jīng)接近5萬元，小產(chǎn)權(quán)房的單價(jià)約是商品房的1/4。

　　小產(chǎn)權(quán)房漲幅大已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。在龍崗區(qū)大芬地鐵站附近，兩棟小產(chǎn)權(quán)房正在開賣，均價(jià)也已高達(dá)1.1萬元。

　　附近的地產(chǎn)中介介紹，去年該地偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)在5000元上下，地段好點(diǎn)的在七八千元，而現(xiàn)在分別漲到八九千元和1萬元出頭了。